Szwajcarski sektor nieruchomości mieszkalnych pozostaje rentowny
Mimo zmiany kursu w zakresie stóp procentowych, ceny nieruchomości mieszkalnych w Szwajcarii nadal rosną z przyczyn strukturalnych. I trend ten nie wydaje się odwracać. Ciekawym elementem dla inwestorów jest wydajność akcji spółek nieruchomościowych oraz funduszy nieruchomościowych, która jest wyższa od średniej w porównaniu międzynarodowym.
Podczas długoterminowego zaangażowania na rynkach finansowych kluczowym czynnikiem jest wybór odpowiedniej strategii inwestycyjnej. Oprócz tradycyjnych klas aktywów, takich jak akcje i obligacje, portfele zdywersyfikowane często uzupełniane są o alternatywne inwestycje. Pozwala to na szerszą dywersyfikację portfela, ponieważ idealnie alternatywne inwestycje są mało lub w ogóle nie skorelowane z wydajnością tradycyjnych klas aktywów.
Instrumenty alternatywne są bardzo zróżnicowane: ta kategoria obejmuje wszystkie inwestycje inne niż akcje, papiery wartościowe o stałym dochodzie (obligacje) lub inwestycje pieniężne. Kategoria obejmuje również inwestycje w nieruchomości, na które skupimy się dalej.
Specyfika szwajcarskiego rynku nieruchomości
Po długim okresie niskich stóp procentowych , w tym również historycznie niskich stóp procentowych w Szwajcarii większość banków centralnych krajów zachodnich rozpoczęła w 2022 roku energiczne zaciskanie monetarne w celu przeciwdziałania nadmiernej inflacji. Zasadniczo podręczniki uczą nas, że wzrost stóp procentowych zwiększa koszty finansowania projektu nieruchomościowego i powinien hamować popyt. To zmusza podmioty ofertowe do obniżenia swoich cen. Tak teoria.
Ale rzeczywistość jest nieco bardziej skomplikowana i wymaga uwzględnienia czynników innych niż poziom stóp procentowych podczas analizy cen nieruchomości mieszkalnych. Pierwszy wykres pokazuje, że ceny nieruchomości mieszkalnych w Szwajcarii i Niemczech odnotowały znaczny wzrost w ciągu ostatnich 15 lat, aż do zmiany kursu stóp procentowych. Ultra-akomodacyjna polityka pieniężna odegrała w tym znaczącą rolę. Niewiele innych towarów lub usług doświadczyło takiego szybkiego wzrostu cen. A należy dodać, że dotyczy to tylko średniej krajowej. W obszarach miejskich wzrost był jeszcze bardziej znaczący.
Zmiana kursu stóp procentowych zaczyna teraz wywierać różne skutki. Energiczne podniesienie stóp procentowych przez Europejski Bank Centralny wywiera znaczną presję na ceny nieruchomości w Niemczech, które w ostatnich latach wystrzeliły w górę. Wzrost stóp procentowych jest ostatnim niestrawnym składnikiem już toksycznego koktajlu składającego się z przeciwnych wiatrów koniunkturalnych, dezorientacji politycznej, społecznych niepewności i problemów strukturalnych
Jednakże w Szwajcarii zmiana kursu stóp procentowych spowodowała tylko tymczasowe ustabilizowanie się poziomu cen nieruchomości. Czynniki strukturalne szeroko wspierały rynek nieruchomości w Szwajcarii: podaż (niska aktywność budowlana i niska stopa bezrobocia) oraz popyt (masowy przyrost imigracji) pchają ceny w górę. Uważamy więc, że nowe warunki stóp procentowych nie spowodują powszechnych i znaczących korekt cen. Istnieje jednak pewna presja na ceny, szczególnie w obszarach peryferyjnych, a my zakładamy tylko spowolnienie wzrostu cen, zwłaszcza w dobrze skomunikowanych obszarach i obszarach miejskich.
Podwyżki stóp procentowych odczuwają również najemcy mieszkań. Co kwartał Federalne Biuro Mieszkalnictwa w Szwajcarii oblicza odniesienie do stopy procentowej na podstawie średnich stóp procentowych banków. Podwyżka odniesienia stopy procentowej umożliwia właścicielom dokonanie korekty czynszu. Zdarzyło się to dwa razy w ubiegłym roku, z wpływami na czynsze. Sytuacja wygląda inaczej w przypadku nieruchomości komercyjnych: czynsze za powierzchnie biurowe, handlowe i sprzedażowe znalazły się pod presją. Przeciwności koniunkturalne oraz strukturalna zmiana wywołana przez ewolucję rynku pracy (praca zdalna) i zwyczaje zakupowe (handel internetowy) zmniejszają popyt. Ten trend jest również zauważalny w innych krajach, czasami w dramatycznych proporcjach.
Wydajność inwestycji w nieruchomości w Szwajcarii jest również lepsza w porównaniu międzynarodowym
Inwestorzy w Szwajcarii mają kilka opcji, aby skorzystać z obecnego rozwoju szwajcarskiego rynku nieruchomości. Pierwszą opcją jest bezpośrednia inwestycja w nieruchomość mieszkalną. Jest to jednak rozwiązanie kosztowne szczególnie w dużych miejscowościach jak Zurych, Genewa, Berno czy Bazylea. Rynki finansowe oferują alternatywę. Pozwalają one na ekspozycję na akcje notowanych spółek nieruchomościowych lub udziały w funduszu nieruchomościowym. Fundusze nieruchomościowe są rodzajem funduszu inwestycyjnego, który inwestuje zebrane środki na zakup, budowę lub finansowanie nieruchomości.
W ciągu ostatnich pięciu lat oba rodzaje inwestycji na szwajcarskim rynku finansowym osiągnęły podobny średnioroczny zwrot wynoszący 4,5%, podczas gdy porównywalny indeks składający się z akcji europejskich spółek nieruchomościowych znacząco spadł od zmiany kursu stóp procentowych.
Uważamy, że inwestycje w akcje spółek nieruchomościowych i fundusze nieruchomościowe w Szwajcarii stanowić będą w kolejnych latach interesujący element dywersyfikacji w zrównoważonym portfelu. Spadek dochodów z najmu nieruchomości komercyjnych jest bardziej niż rekompensowany przez rozwój sektora mieszkaniowego, a ryzyko wyraźnej korekty cen w obecnym otoczeniu uważamy za niskie. Inwestycje w szwajcarski sektor nieruchomości zachowują więc swoją atrakcyjność.
W razie pytań odnośnie zakupu nieruchomości w Szwajcarii lub inwestycji w fundusze nieruchomości w Szwajcarii zapraszam do kontaktu. https://ubezpieczenia-szwajcaria.pl/hipoteka-w-szwajcarii/
