Dla kogo jest ta oferta?

Pracuję z Polakami mieszkającymi i pracującymi w Szwajcarii, którzy chcą podejść do tematu nieruchomości i finansowania w sposób profesjonalny i strategiczny.

Pomagam osobom, które:

• planują zakup mieszkania lub domu i potrzebują rzetelnej analizy zdolności kredytowej oraz porównania ofert banków, ubezpieczycieli i funduszy emerytalnych,

• chcą refinansować istniejącą hipotekę lub negocjować marżę, aby obniżyć koszt finansowania,

• szukają optymalnej struktury wkładu własnego z wykorzystaniem gotówki, II filaru (BVG) i III filaru (3a) oraz odpowiedniego modelu amortyzacji do poziomu 65%.

Tworzę spójny, oparty na danych plan finansowania – dopasowany do Twojej sytuacji zawodowej, rodzinnej i podatkowej – aby decyzja o zakupie była świadoma, przewidywalna i długoterminowo korzystna.

Co musisz wiedzieć w 5 punktach

1. Wkład własny (min. 20%)
Standard to 20% wartości nieruchomości. Część może pochodzić z II filaru (BVG) – jako wypłata lub zastaw – a reszta z oszczędności lub III filaru (3a). Kluczowe jest właściwe połączenie źródeł, aby zachować płynność i korzyści podatkowe.

2. Maksymalne finansowanie – LTV 80%
Banki finansują zwykle do 80% wartości nieruchomości. Pozostałe 20% pokrywasz sam, choć limit może zależeć od typu nieruchomości i Twojego profilu ryzyka.

3. Zdolność kredytowa (Affordability)
Wyliczana na podstawie kosztu testowego: imputowana stopa ~5% + amortyzacja + koszty utrzymania. Obciążenie nie powinno przekraczać ~33% dochodu brutto. Każda instytucja stosuje własne parametry.

4. Amortyzacja
Część zadłużenia powyżej 65% wartości musi zostać spłacona w ok. 15 lat lub do emerytury. Do wyboru: amortyzacja bezpośrednia lub pośrednia przez III filar.

5. Stopa procentowa
Do wyboru masz:

• stopę stałą – pełna przewidywalność,
• SARON – niższy koszt, wyższe ryzyko,
• model mieszany (split) – podział ryzyka w czasie.

Dobieram indywidualną strukturę finansowania, uwzględniając dochody, wiek, kanton i profil ryzyka, tak aby kredyt był stabilny, efektywny i zgodny ze szwajcarskimi standardami.

Dostęp do nieruchomości poza rynkiem publicznym

W ramach współpracy zapewniam dostęp do nieruchomości niedostępnych w otwartych portalach ogłoszeniowych – od apartamentów w kluczowych ośrodkach miejskich, po domy i rezydencje w segmencie premium oraz wyselekcjonowane projekty inwestycyjne o ograniczonej podaży.

Dzięki wieloletniej współpracy z lokalnymi partnerami, instytucjami finansowymi i siecią kontaktów w branży nieruchomości, oferuję klientom możliwość zapoznania się z ofertami typu off-market, które nie są publicznie reklamowane i często dostępne na etapie przedrynkowym.

Więcej informacji o aktualnie dostępnych nieruchomościach, regionach o największym potencjale oraz zakresie wsparcia w całym procesie inwestycyjnym znajduje się na stronie Nieruchomości w Szwajcarii.

Wkład własny – jak ułożyć go mądrze

Wkład własny w Szwajcarii to nie tylko gotówka, ale przede wszystkim sposób zarządzania płynnością, majątkiem i przyszłą emeryturą. Do dyspozycji masz trzy główne źródła: gotówkę, II filar (BVG) oraz III filar (3a) – każde z nich działa inaczej i ma odrębne konsekwencje finansowe.

Środki z BVG można wykorzystać poprzez wypłatę (Vorbezug) – zwiększa wkład, ale obniża przyszłą emeryturę i generuje podatek – lub poprzez zastaw (Verpfändung), który pozostawia kapitał w funduszu i podnosi zdolność kredytową, choć podwyższa bieżące odsetki. III filar (3a) pozwala elastycznie wspierać wkład własny lub amortyzację, zachowując korzyści podatkowe.

Wysokość wkładu wpływa również na bilans podatkowy i poziom ryzyka:

• niższy wkład = większe odliczenia odsetek, ale wyższa wrażliwość na stopy,
• wyższy wkład = niższe odsetki i większe bezpieczeństwo, ale mniej ulg podatkowych i mniejsza płynność.

Uwzględniam także pełny koszt „all-in”: wyceny, opłaty bankowe, notariusz, podatki kantonalne, rejestr, ubezpieczenia i administrację – tak, aby budżet był kompletny i przewidywalny.

Na tej podstawie przygotowuję jedną, precyzyjną strategię wkładu własnego – dopasowaną do Twojego dochodu, wieku, kantonu i tolerancji ryzyka. To rozwiązanie, które realnie pracuje na Twoją korzyść, utrzymując równowagę między bezpieczeństwem, płynnością i efektywnością podatkową.

Amortyzacja – bezpośrednia vs. pośrednia

W Szwajcarii część zadłużenia powyżej 65% wartości nieruchomości musi zostać spłacona w ciągu ok. 15 lat lub do emerytury. Możesz zrobić to na dwa sposoby – każdy działa inaczej pod względem podatków, płynności i ryzyka.

Amortyzacja bezpośrednia polega na systematycznym obniżaniu kapitału kredytu. Z czasem maleją odsetki, rośnie kapitał własny, a ryzyko stóp procentowych spada. Minusem jest mniejsza tarcza podatkowa, bo niższe odsetki oznaczają niższe odliczenia. To rozwiązanie dla osób stawiających na stabilność i stopniową redukcję zadłużenia.

Amortyzacja pośrednia odbywa się przez III filar (3a). Zamiast spłacać kapitał, wpłacasz środki na 3a, które są zastawione na rzecz banku i posłużą do późniejszej spłaty. Zyskujesz wyższą płynność, pełne odliczenia podatkowe od odsetek i potencjalny wzrost kapitału w 3a, ale akceptujesz wyższe koszty odsetkowe w trakcie trwania kredytu oraz ograniczoną dostępność środków.

W wielu przypadkach rekomenduję model mieszany, który równoważy bezpieczeństwo wariantu bezpośredniego z korzyściami podatkowymi i elastycznością amortyzacji pośredniej. Podczas konsultacji precyzyjnie porównuję obie opcje pod kątem cashflow, podatków i długoterminowego kapitału, aby dobrać jedno, optymalne rozwiązanie dopasowane do Twojej sytuacji i celów.

FAQ

• Czy naprawdę potrzebuję 20% wkładu?

Z reguły tak – minimalny wkład to 20% wartości nieruchomości. Część możesz pokryć z II filaru (BVG) lub III filaru (3a) – poprzez wypłatę lub zastaw. W pojedynczych przypadkach bank akceptuje inne struktury, zależne od dochodu, majątku lub charakteru nieruchomości. Podczas konsultacji dokładnie wyliczę możliwe kombinacje wkładu.

• Stała, SARON czy split?

To kwestia profilu ryzyka:
– Stała stopa – maksymalna przewidywalność i stabilność w długim horyzoncie.
– SARON – niższy koszt bieżący, ale wyższe ryzyko zmian stóp.
– Split – kompromis, który łączy elastyczność i bezpieczeństwo.
Dobieram model oprocentowania spójny z Twoimi celami, horyzontem i tolerancją ryzyka.

• Czy warto nadpłacać kredyt?

Zależy od relacji między kosztem długu a zyskiem z alternatyw. Nadpłata ma sens przy wysokich stopach, natomiast przy korzystnym oprocentowaniu często lepiej wykorzystać III filar, inwestycje lub zachować płynność. Przeliczam oba scenariusze i wskazuję, kiedy nadpłata realnie obniża koszt kredytu, a kiedy nie.

• Czy każdy bank liczy zdolność tak samo?

Nie. Instytucje stosują różne parametry: imputowaną stopę, sposób liczenia kosztów utrzymania, amortyzacji i tolerancji ryzyka. Dlatego przygotowuję porównanie międzybankowe, które pokazuje, gdzie realnie masz największą zdolność i najlepsze warunki – zamiast opierać decyzję na jednej przypadkowej ofercie.